Quando la domanda revocatoria intercetta un trasferimento immobiliare simulato

Con sentenza n. 652/2025 pubblicata il 18/4/2025, la Corte di Cassazione, accogliendo il ricorso dell’avv. Roberto Massarelli, ha fissato alcuni principi di diritto che regolano l’ipotesi in cui lo stesso immobile (che non faccia più parte del patrimonio del debitore in quanto da questi retrocesso all’originario cedente), sia interessato, per un verso, da domanda revocatoria (formulata dal creditore) e per altro verso da eccezione di simulazione (formulata dal debitore) intesa a provare che l’immobile non è mai appartenuto al debitore retrocedente.

La Corte, condividendo sul punto le difese dell’avv. Massarelli, ha precisato che la domanda revocatoria su bene immobile – che sia stato oggetto di plurimi trasferimenti simulati – non può soggiacere al principio generale (ex art. 1416 comma 1° cc.) secondo cui il creditore deve aver già compiuto “atti di esecuzione” sul patrimonio del debitore per vedere prevalere le proprie ragioni di credito sugli effetti della simulazione.

Secondo il Giudice di legittimità, la sua esperibilità, quando ha ad oggetto un bene immobile, risponde al seguente principio di diritto “nel caso di domanda di revocatoria di un atto di retrocessione conseguente a una simulata alienazione, il conflitto tra creditore revocante e simulato alienante nonché apparente retroceduto dev’essere regolato in ragione dell’effetto prenotativo della trascrizione delle domande pauliana e di simulazione qualora effettuate, con la conseguenza che, in presenza della prioritaria trascrizione della prima, la simulazione resta inopponibile al creditore stesso”